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马光远:房价真的降了吗?

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这两天关于房价下降的报道突然多了起来,而且言之凿凿。前两天,刚看到某媒体报道“北京新政满月楼市逆转,京部分二手房出现10%的降幅”,5月1日,又看到某媒体报道说:“调控让楼市回归理性京近七成二手房业主降价”。


不管是10%的降幅,还是近七成二手房业主降价,都挺惊人的。事实情况如何呢?

我先不回答降价是否是真,我先谈“变天”,长期关注我房地产观点的都知道,我在去年“9.30”之后就一再提醒,半年后,中国房地产市场会发生翻天覆地的变化,今年又多次重申,房地产的天在变,而且预计六月份,热点城市的量和价都会出现变化。这半年来,不断有人问我,天什么时候变?现在可以肯定地说,天已经变了!


在上一篇文章中,我再次强调大家必须用新的思维来看待今天中国的房地产市场,中国房地产市场经过近20年的发展,在很多方面已经今非昔比,如果固守过去的思维来预判下一步中国的房地产政策以及房价的走势,都会得出非常荒唐的结论。


我所言的房地产市场的变局,如果从房地产周期而言,指过去20年推动房价高速上涨的六大推动力,有三大动力已经熄火,包括中国经济的高增长周期已经基本结束货币的高发行周期也渐进尾声,还有国际资本高流入的周期也已经结束,这是过去推动中国房价高涨的三大动力。


另外,从中国房地产的基本面而言,中国房地产也出现了四大变局:


一是供求关系逆转,在人均居住面积已经超过30平,户均拥有住房超过1.5套的情况下,除了极个别的城市,比如北京,80%以上的城市供需基本平衡,以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场;


二是经济和货币周期逆转,过去18年中国房地产的周期中国经济搞增长的周期重叠发挥效应,中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中,货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积,这在很多国家都是如此,但是,这个周期在终结;


三是人口周期的逆转,中国已经基本告别了过去的人口红利,不久的将来,中国人口绝对下降的转折点会到来,80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结,未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量;


四是国际资本流入的逆转,随着中国经济高增长周期的终结,国际资本减缓流入中国。


这四大变局意味着,不管今年是否出台严厉的房地产调控政策,房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化,在这种情况下,对于市场可能出现的突发巨变必须要有心理准备。

况且,在这种情况下,房地产市场迎来了真正真正真正的“史上最严”的调控。而且,除了各种手段无所不用其极,限购限贷限卖限离限价,更重要的是,始于今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴:那就是,不准涨!

我曾经指出,在所有的举措里,除了限购这种常规性的武器,更可怕的是两个:
一是通过政策窗口限制房贷,在3月份央行发出通知的时候,我就指出,限制房贷是最可怕的,因为这等于把水流给切断了;
二是限卖,限卖等于让市场停滞。一个高温的市场,不怕慢慢降温,最怕突然冷冻,因为市场的情绪都处在高度恐慌的状态,一旦交易停滞,导致的踩踏效应是很可怕的。

而且,对于很多藐视市场调控的行为,我一再提醒他们,认真研究历次调控的效果,其实,中国的每一次调控都是很有效果的,每一次调控以后市场都会出现调整,但中国房地产调控最大的问题是调控政策坚持不住,一旦市场出现真正的调整,政府立即就会放松调控,甚至政策立即来一个180度的大转弯,从打压到刺激,导致市场的报复性反弹,从而给市场造成的感觉是调控根本没用。

在本次调控逐渐严厉之时,我不断强调,调控肯定有效,降温是必然的,但仍然有一些人坚守什么“有生之年看不到房价下降”,“京沪永远涨”这些陈词滥调。过去对了,不等于以后对,这是个简单的常识。况且面对如此不理性的调控,气急败坏的调控,讲究政治正确的调控。记住:没有什么调控不了的价格,只要看是否真的调。

我为什么说这次肯定“变天”,是因为这次调的目的就是不让再涨了,膨胀的房地产泡沫已经让我们嗅到了脆裂的声音,高层不断金融稳定,这些信号解读起来并不复杂,千万不要在这个高点多博弈。

就包括一线城市在内的去年的热点城市而言,市场已经降温是肯定的。但媒体现在开始报道说什么北京出现了“10%”的降幅那是胡说,甚至说二手房70%的业主选择降价更是自我安慰。热点城市,特别是北京的情况是:疯涨停止了,观望出现了,价格有谈的余地了,但绝大多数的楼盘并没有出现实质性的降价。买卖双方都开始观望而已。

但是,媒体为什么这么热衷报道降价呢,这跟他们热衷报道涨价是一个道理,背后都是希望影响政策。每一次调控见效的时候,媒体开始喊降价,其实是一种苦肉计,暗示调控已经见效,不要再加码。这是一种屡屡在中国房地产市场出现的策略而已。
到底什么时候降价?

我认为价格的明显松动应该在6月份之后,整个下半年,房地产市场的画风将完全逆转,这一轮始于2015年“3.30”的大疯狂划上句号。房地产政策将再次面临是否松动的尴尬。

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